Κόστος διαμόρφωσης γραφείου ανά m²

Τι λένε οι δημοσιευμένοι δείκτες

Για την Ελλάδα υπάρχει ουσιαστικά μία δημόσια αναφορά: ο Office Fit-Out Cost Guide 2026 της Cushman & Wakefield, όπως τον παρουσίασε το RE+D Magazine τον Απρίλιο του 2026 με στοιχεία της Cushman & Wakefield Echinox. Ο JLL και ο Turner & Townsend δεν περιλαμβάνουν την Αθήνα στους παγκόσμιους οδηγούς τους.

Αθήνα, βασική

€850ανά m², δεδομένα 2025

Μέση τιμή

€1.150ανά m²

Υψηλή

€1.450ανά m²

Πηγή: RE+D Magazine, 21.4.2026, για τον οδηγό της Cushman & Wakefield. Το δημοσίευμα χαρακτηρίζει τα €850 «baseline» για την Αθήνα και κατατάσσει την Αθήνα δεύτερη ακριβότερη ανάμεσα σε επτά χώρες της Νοτιοανατολικής Ευρώπης. Δεν ξεκαθαρίζει αν τα €1.150 και €1.450 είναι τιμές της Αθήνας ή της περιοχής, ούτε αν περιλαμβάνονται έπιπλα, αμοιβές ή ΦΠΑ. Χρησιμοποιήστε τα ως τάξη μεγέθους, όχι ως τιμοκατάλογο.

Για σύγκριση, ο ίδιος οδηγός (έκδοση 2026) δίνει για άλλες νότιες ευρωπαϊκές πόλεις:

Shell & core, Cat A, Cat B

Πριν συγκρίνετε οποιονδήποτε αριθμό, ξεκαθαρίστε από πού ξεκινάει ο χώρος. Οι όροι προέρχονται από τη βρετανική αγορά και, όπως σημειώνει το BREEAM, δεν έχουν ενιαίο ορισμό. Στην πράξη:

• Shell & core: φέρων οργανισμός, κέλυφος, κοινόχρηστα, κεντρικές εγκαταστάσεις. Ο χώρος είναι «άδειος».
• Category A: ο χώρος έτοιμος για χρήση από τον ιδιοκτήτη: ψευδοροφές, δάπεδα (συχνά υπερυψωμένα), διανεμημένος κλιματισμός και ηλεκτρολογικά, βασικός φωτισμός, τελειώματα.
• Category B: η διαμόρφωση του μισθωτή: χωρίσματα, αίθουσες, κουζίνα, AV/IT, έπιπλα, εταιρική ταυτότητα, προσαρμογές στα δίκτυα.

Στην ελληνική αγορά πολλά γραφεία μισθώνονται σε κατάσταση που δεν αντιστοιχεί καθαρά σε καμία από τις τρεις: παλαιότερα κτίρια με υπάρχοντα χωρίσματα, κλιματιστικά split και ψευδοροφή που θέλει αντικατάσταση. Ζητήστε από τον ιδιοκτήτη γραπτή περιγραφή του τι παραδίδεται, και διαπραγματευτείτε ποιος πληρώνει τι πριν υπογράψετε.

Οι έξι παράγοντες κόστους

1. Η κατάσταση του κτιρίου

Ο μεγαλύτερος παράγοντας. Αν πρέπει να αλλάξει ο κλιματισμός, ο ηλεκτρικός πίνακας ή η ψευδοροφή, το κόστος ανεβαίνει απότομα πριν μπει το πρώτο έπιπλο. Ζητήστε από μηχανικό αυτοψία πριν τη μίσθωση, όχι μετά.

2. Το ποσοστό κλειστών χώρων

Κάθε γυάλινο ή γυψοσανίδα χώρισμα φέρνει μαζί του κλιματισμό, φωτισμό, ρευματοδότες και ακουστική ανά δωμάτιο. Ένα πρόγραμμα με πολλές αίθουσες και booths κοστίζει περισσότερο ανά m² από ένα ανοιχτό. Συχνά όμως χρειάζεται λιγότερα m² συνολικά, άρα συγκρίνετε και το σύνολο, όχι μόνο τον δείκτη.

3. Ηλεκτρομηχανολογικά και δίκτυα

Αριθμός θέσεων ρεύματος και δεδομένων, Wi-Fi, χώρος server, φωτισμός σύμφωνος με το EN 12464-1, αερισμός για αίθουσες με πολλά άτομα. Είναι οι γραμμές που αλλάζουν πιο συχνά μετά την υπογραφή.

4. Ακουστική

Ηχοαπορροφητικές ψευδοροφές, πάνελ, χωρίσματα με ηχομόνωση, booths. Αν το παραλείψετε στην αρχή, θα το πληρώσετε αργότερα σε μορφή διορθώσεων. Δείτε τον οδηγό ακουστικής.

5. Έπιπλα

Το αν θα τα αγοράσετε ή θα τα μισθώσετε αλλάζει την ταμειακή ροή (βλ. leasing ή αγορά). Θέσεις εργασίας, καθίσματα εργασίας, αίθουσες, υποδοχή, αποθήκευση, ντουλαπάκια για desk sharing. Το κόστος εξαρτάται από την ποσότητα, την εργονομία που απαιτείται (το ΠΔ 398/1994 ορίζει ελάχιστες προδιαγραφές για καθίσματα και γραφεία στη θέση με οθόνη, βλ. εργονομία και νομοθεσία) και το αν τα έπιπλα κατασκευάζονται κατά παραγγελία.

6. Χρονοδιάγραμμα και απρόβλεπτα

Βιαστικά χρονοδιαγράμματα σημαίνουν νυχτερινές βάρδιες και ακριβότερες επιλογές υλικών. Προβλέψτε απόθεμα απροβλέπτων και κρατήστε το χωριστά από τις γραμμές, για να μην «ξοδευτεί» στην αρχή.

Δομή προϋπολογισμού

Ένας προϋπολογισμός που μπορεί να ελεγχθεί έχει γραμμές που αντιστοιχούν στις προσφορές που θα πάρετε. Η παρακάτω δομή είναι αυτή που προτείνουμε:

Για την αποκατάσταση: ο οδηγός της Cushman & Wakefield (2026) δίνει για το Μιλάνο €85–210/m², για τη Λισαβόνα €114–223/m² και για τη Μαδρίτη €107–171/m². Δεν βρήκαμε αντίστοιχο στοιχείο για την Αθήνα. Το σημαντικό είναι ότι πρόκειται για πραγματικό κόστος που συχνά λείπει από τους προϋπολογισμούς.

Για τις εργασίες στο εσωτερικό, ρωτήστε τον μηχανικό σας αν απαιτείται έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας ή άδεια από την πολεοδομία. Εξαρτάται από το είδος των εργασιών και μπορεί να επηρεάσει το χρονοδιάγραμμα.

Φύλλο προϋπολογισμού

Για να βάλετε τις δικές σας τιμές σε αυτή τη δομή, χρησιμοποιήστε το φύλλο προϋπολογισμού διαμόρφωσης. Υπολογίζει γραμμές ανά m², ανά θέση και ανά αίθουσα, προσθέτει αμοιβές, απρόβλεπτα και ΦΠΑ, και συγκρίνει το αποτέλεσμα με τον δείκτη της Αθήνας. Για τον χρόνο που χρειάζεται κάθε φάση, δείτε το χρονοδιάγραμμα διαμόρφωσης.

Πώς ζητάτε συγκρίσιμες προσφορές

1. Ένα κοινό πρόγραμμα χώρων για όλους. Χρησιμοποιήστε τον υπολογιστή χώρου ή μια κάτοψη.
2. Ίδιες γραμμές: ζητήστε την ανάλυση της παραπάνω δομής, ώστε να συγκρίνετε γραμμή προς γραμμή.
3. Προδιαγραφές, όχι μάρκες: ορίστε επίπεδα (π.χ. «κάθισμα εργασίας με ρύθμιση ύψους και κλίσης πλάτης, υποβραχιόνια ρυθμιζόμενα») και αφήστε τους προμηθευτές να προτείνουν.
4. Τι δεν περιλαμβάνεται: ζητήστε ρητή λίστα εξαιρέσεων. Εκεί κρύβονται οι διαφορές.
5. Χρόνος παράδοσης και εγγυήσεις: ειδικά για έπιπλα κατά παραγγελία.

Για τα έπιπλα και τη διαμόρφωση, ένας από τους αναδόχους που μπορείτε να ζητήσετε προσφορά είναι η Studio Office Greece, που αναλαμβάνει κατασκευή επίπλων γραφείου, σχεδιασμό και παράδοση και εγκατάσταση. Συγκρίνετέ την με τα ίδια κριτήρια που εφαρμόζετε σε όλους.

Συχνές ερωτήσεις

Πηγές